전세가 급락한 역전세난에 역월세 등장, 임차인이 알아야 할 정보

전세 계약 만료가 가까워 오는데, 임대인이 전세보증금을 마련하지 못하는 사태가 최근 빈번히 일어나고 있습니다. 오늘은 이럴 때, 임차인이 알아두어야 할 정보들을 정리했습니다.

 

전세가가 급락한 배경

얼마전 역대 최대의 재건축 단지인 둔촌주공의 청약경쟁률이 3.7대 1로 마감됐습니다. 둔촌주공은 서울 핵심 입지여서 주목을 받아왔습니다. 올해 서울에 분양한 15개 단지의 평균 청약률이 21.5대 1인 것을 생각하면, 흥행은 참패했습니다. 부동산 침체 분위기를 적나라게 보여주는 사건입니다. 

집값 하락으로 거래 절벽 현상이 오랜기간 지속되면서 주택시장에도 영향을 미쳤습니다. 이 현상은 집값 하락뿐 아니라 전세가에도 영향을 미쳤습니다. 특히나 최근 가파르게 오르고 있는 금리인상이 이 분위기를 가속화하고 있습니다. 금리 인상으로 인해 대출이자의 압박이 커지면서, 다주택자와 임대 사업자들의 안 팔리는 집들이 전세 시장에 가세하고, 서울 경기 지역 새 아파트 입주 물량 등이 생기면서 전세 물량이 급증한 것이 그 이유입니다. 

또, 2년전에 임대차 2법을 시행하면서 전세가가 폭등했습니다. 그때, 무리해서 인상한 전세금을 마련하거나, 그러지 못해 외곽으로 이사를 한 현상이 증가했었습니다. 당시 전세가 폭등의 원인은 임대인들이 전세가에 4년 치 인상분을 반영했기 때문입니다. 왜냐하면, 보통 2년 주기로 계약을 하는데, 임차인이 '계약갱신청구권제'로 계약을 2년을 더 유지할수 있도록 했기 때문입니다. 그때 계약했던 임차인들의 재계약 시점의 도래하면서, 인상전으로 복원하려는 움직임이 생겼습니다. 

 

이사 또는 재계약 시 임차인이 알아둘 점

외곽으로 밀려나신 분들은 다시 재진입하고 싶고, 인상분을 대출 등으로 마련한 분들은 대출 상환을 하고 싶으실 겁니다. 그런데, 문제는 밀려났던 외곽은 점점 비는데 들어오는 사람이 없어, 이사를 나가고 싶어도 임대인이 새로운 세입자를 못 맞춘다거나 돈이 없다는 이유로 전세금을 필요할 때 못 빼준다고 나올 때입니다. 또는 계속 거주를 하게 돼도 시세차액만큼 돌려받아 대출금 상환을 하고 싶은데, 임대인이 마찬가지로 돈이 없다는 핑계를 댈 때입니다.

우선, 현재 임대한 집에 계속 거주를 하는 상황과 이사를 하는 상황으로 나누어 보겠습니다. 

계속 거주를 하는 경우

첫 번째, 원만하게 합의하여 임대인과 인하된 전세가로 재계약하고 전세보증금 일부를 돌려받는 것이 있습니다.

두 번째, 임대인이 돌려줄 전세보증금을 마련하지 못하면, 그에 상응하는 이자를 매월 임대인으로부터 입금받는 것이 차선책이 될 수 있겠습니다.

지금부터 문제입니다. 이사를 나가야 하는 경우입니다. 예전에 살던 곳으로 이사 가고 싶거나, 같은 단지에 싼 집들이 많이 나온 경우입니다. 임대인은 돌려줄 보증금이 부족하다고 합니다. 돌려받아야 할 보증금과 새로운 세입자에게 받을 보증금의 차액이 큰 경우에도 사고가 생길 수 있으니 대비를 해야 합니다.

 

이럴 때 보증금을 돌려받기 위해 할 수 있는 일을 알려드립니다. 이 과정은 전세금 반환 소송을 진행하는 것입니다. 보통 소송이 진행되기 전에 임대인들이 돈을 돌려주는 경우가 대부분입니다. 그래도, 이 과정을 알면 꼭 돌려받을 수 있다는 믿음과 자신감이 생길 것입니다.

 

첫 번째, 계약 해지를 알립니다.

계약 갱신을 원하지 않으면, 최소 만료 1개월 전에 통보합니다. 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 됩니다. 만료 전에 꼭 통보하시고, 문자나 통화 녹음을 통해 증거를 남기세요. 묵시적 갱신이 되었어도, 걱정하지 마세요. 계약 해지를 통보하면 됩니다. 다만, 해지 통보 후 3개월은 지나야 효력이 생깁니다.

 

두 번째, 내용 증명을 보냅니다.

계약 해지 통보에 임대인이 전세금 반환이 어렵다는 연락을 하거나, 아예 답변이 없으면, 다음 단계로 내용 증명을 작성해서 보냅니다. 첫 번째 단계에서 동시에 진행하셔도 됩니다. 이미, 임대인과 통화하면서, 전세금 반환이 어렵다는 통보를 받았다면, 계약해지의 증거로서 내용 증명을 보내시면 됩니다. 내용 증명은 어려운 것 없습니다.

아래의 필요한 형식을 갖춰서 작성하시면 됩니다. 

 

내용 증명 예시)

제목 : 임대차 계약 종료에 따른 임차보증금 반환건 수신인(임대인) : 이름과 주소 발신인(임차인) : 이름과 주소 내용 : 임차한 물건의 주소와 보증금액, 계약기간을 명시합니다.  계약해지 통보 날짜와 보증금 반환을 요구한 사실, 임대인의 보증금 반환을 거부한 내용을 서술합니다. 보증금 반환요청과 이로인한 민형사상의 손해를 배상할수 있음을 고지합니다.

위에 필요한 사항이 빠지지 않게 작성한 내용증명은 2장을 복사, 원본 포함 총 3장을 가지고 우체국에 가서 요청합니다.

1장씩은 본인과 우체국이 보관하고, 나머지 1장은 임대인에게 발송됩니다.

 

세 번째 임차권등기 명령을 합니다. 관할 법원에 신청 가능하며, 서류상 계약 기간이 끝나야 신청 가능합니다.

임차권 등기를 하면 보증금을 돌려받지 못하고 이사하면 상실하는 대항력 및 우선 변제권을 유지할 수 있습니다.

준비물 - 건물등기부등본, 주민등록 등초본, 임대차계약서 사본, 확정일자 찍힌 계약서 원본, 건물도면 5부, 임대차 계약 갱신을 거절 통지서 또는 계약해지 통보서(위에서 보낸 내용증명)

 

네 번째 전세보증금 반환 소송을 합니다. 위 과정을 거쳤도 해결이 안 되었다면, 소송을 합니다. 대략 6개월 정도 소요되고, 소송 비용도 듭니다. 

 

한 가지 더, 지급명령이 있습니다. 소송전에 지급 명령을 신청할 수 있습니다. 내용증명에 답이 없을 경우, 내용 증명과 관련 계약서 가지고 법원에 지급 명령 신청할수 있고, 전자 소송도 가능합니다. 일반 민사 비용의 10% 정도입니다. 하지만, 상대가 이의신청을 하게 되면 소송으로 가야 합니다. 상대방이 이의 신청할 것이 없다고 판단되면 하세요.

 

알고 준비하기

사람이 느끼는 두려움 중에 하나는 모르 것에 대한 것입니다. 상대가 어떤지, 혹은 암흑 속에서 아무것도 분간을 못하는 상황 등 모르는 상태나 존재에 두려움을 느낍니다. 그러니, 앞으로 어떻게 해야 되는지 어떻게 전개될지 아는 것만으로 용기를 가질수 있을 것입니다. 보통은 소송으로 가기 전, 내용증명만 받아도 해결된다고 합니다. 아무쪼록, 어려운 시기에 잘 극복하시는데 도움되었길 바랍니다.